Hình thành tài sản trong thời đại NISA mới ― Tại sao chỉ cổ phiếu là chưa đủ
Chương trình NISA mới bắt đầu năm 2024 cung cấp khoảng đầu tư miễn thuế tối đa 3,6 triệu yên mỗi năm và 18 triệu yên suốt đời, tạo đà lớn cho việc hình thành tài sản cá nhân. Tính đến năm 2026, nhiều nhà đầu tư đang tiếp tục sử dụng khoảng đầu tư tích lũy và khoảng đầu tư tăng trưởng, duy trì vận hành dài hạn tập trung vào quỹ chỉ số.
Tuy nhiên, việc hình thành tài sản chỉ dựa vào NISA mới cũng có những hạn chế về cấu trúc. Cổ phiếu và quỹ đầu tư luôn là tài sản tài chính, có tính chất giá trị đánh giá giảm đi đáng kể trong giai đoạn toàn thị trường suy thoái. Rủi ro tài sản trong tài khoản NISA bị thu hẹp gần một nửa luôn tồn tại trong những thời kỳ sụt giá đột ngột như Cuộc khủng hoảng tài chính 2008 hay Khủng hoảng COVID-19. Ngoài ra, vì NISA chủ yếu tập trung vào tích lũy hàng tháng nên nó không phù hợp với việc mở rộng tài sản lớn bằng cách sử dụng đòn bẩy.
Với bối cảnh này, xu hướng phối hợp NISA mới với đầu tư bất động sản thực tế để cân bằng giữa tính ổn định và tốc độ mở rộng của toàn bộ tài sản đang mở rộng. Sự kết hợp giữa tài sản tài chính và tài sản thực tế là một chiến lược phân tán cổ điển nhưng vẫn còn hiệu quả trong thời đại hiện tại.
Hiểu rõ sự khác biệt về tính chất giữa NISA mới và bất động sản
Trước khi kết hợp cả hai loại hình, trước tiên chúng ta nên sắp xếp lại từng tính chất của chúng. Cổ phiếu và quỹ đầu tư được quản lý bằng NISA mới có tính thanh khoản cao, có thể quy đổi thành tiền mặt trong vòng vài ngày. Mặc dù biến động giá diễn ra khá mạnh mẽ hàng ngày, nhưng nếu giữ dài hạn thì mức lợi suất khoảng 5~7% mỗi năm được kỳ vọng nói chung. Phí cũng rất thấp và bạn có thể bắt đầu với số tiền nhỏ.
Ngược lại, bất động sản thực tế có tính thanh khoản cực kỳ thấp, cần mấy tháng để bán được. Tuy nhiên, lợi thế tối đa của nó là "hiệu ứng đòn bẩy" ― khả năng đầu tư quy mô nhiều lần thậm chí nhiều mươi lần so với vốn tự có nhờ vay vốn từ các tổ chức tài chính ― và "thu nhập từ cổ tức" ― tạo ra dòng tiền ổn định hàng tháng. Hơn nữa, nó còn có những lợi ích về thuế mà cổ phiếu không có, chẳng hạn như nén thu nhập thông qua khấu hao và ảnh hưởng nén tài sản cho mục đích kế thừa.
Khi hiểu rõ những khác biệt này, cách suy nghĩ tự nhiên không phải là "cái nào tốt hơn" mà là "phân công vai trò". Hợp lý khi NISA mới hoạt động như một công cụ tích lũy vốn lớn trong tương lai và bảo đảm thanh khoản, còn bất động sản hoạt động như một công cụ tạo dòng tiền hàng tháng và mở rộng đòn bẩy, mỗi cái chuyên biệt hóa vào lĩnh vực mạnh của nó.
Cách suy nghĩ về cấu trúc danh mục đầu tư phiên bản 2026
Cấu trúc cụ thể khác nhau tùy theo tuổi, thu nhập và khả năng chấp nhận rủi ro của từng cá nhân, nhưng một cách suy nghĩ như sau có thể tham khảo:
Đối với nhân viên công ty tuổi 30~40 có thu nhập 5~8 triệu yên mỗi năm, nếu dành 20~25% thu nhập sau thuế cho việc hình thành tài sản, cấu trúc cụ thể gồm tích lũy NISA mới 50,000~100,000 yên mỗi tháng và tiết kiệm phần còn lại làm vốn tự có cho đầu tư bất động sản là khá thực tế. Nếu có thể xây dựng dòng tiền kiểu "tuần hoàn" bằng cách mua bất động sản lần đầu sau khi tiền đặt cọc tích lũy được, rồi tái đầu tư một phần thu nhập từ tiền thuê vào NISA, đó sẽ là lý tưởng.
Đối với những người có thu nhập cao trên 10 triệu yên mỗi năm, chiến lược làm đầy khoảng miễn thuế NISA mới với tốc độ nhanh nhất trong khi bù đắp mức thuế thu nhập cao bằng khấu hao bất động sản trở nên hiệu quả. Càng cao thu nhập thì hiệu ứng tiết kiệm thuế của đầu tư bất động sản càng lớn, vì vậy việc tăng tỷ lệ bất động sản trong tổng tài sản lên 40~60% cũng là một lựa chọn.
Ngược lại, đối với những người 50~60 tuổi sau khi về hưu, cấu trúc ưu tiên thu nhập ổn định là thích hợp. Chuyển NISA mới sang vận hành phòng thủ (chẳng hạn như quỹ cân bằng có tỷ lệ trái phiếu cao hơn), bất động sản tập trung vào vận hành đầy đủ các bất động sản hiện có và trả nợ trước thời hạn thay vì mua lần đầu là giai đoạn thích hợp.
Kế hoạch tài chính khi mua bất động sản ― Lưu ý không phân tán tài sản NISA
Điểm cảnh báo lớn nhất khi sử dụng NISA mới là "không phân tán tài sản NISA để mua bất động sản". Hiệu ứng lãi kép của NISA được tối đa hóa thông qua giữ lâu dài, vì vậy nếu phân tán lớn lần giữa đường sẽ mất đi lợi ích miễn thuế trong tương lai.
Do đó, vốn tự có cho bất động sản nên được bảo đảm bằng tiền gửi và tiết kiệm trên tài khoản chịu thuế hoặc tái đầu tư từ thu nhập tiền thuê bất động sản cho thuê. Chi phí khi mua bất động sản (đăng ký, phí môi giới, thuế bất động sản được mua, v.v.) cần dự kiến khoảng 7~10% giá bất động sản, cũng phải chuẩn bị riêng với NISA.
Chiến lược tài trợ cũng rất quan trọng. Mặc dù khoản vay mua nhà ở và khoản vay cho đầu tư được đánh giá riêng, một số tổ chức tài chính cũng xem xét tổng tài sản bao gồm cả giá trị NISA và cổ phiếu. Đối với lời khuyên tài sản toàn diện sau khi hiểu rõ cả bất động sản và tài sản tài chính, bạn có thể yên tâm bằng cách tham khảo ý kiến của các chuyên gia từ các dịch vụ bất động sản toàn diện như m-assets.co.jp.
Xây dựng như một chiến lược tài sản dài hạn
Sử dụng NISA mới kết hợp với bất động sản thể hiện giá trị thực sự của nó trong khoảng thời gian dài 10, 20 năm. Mặc dù trong ngắn hạn nhất định sẽ có những thời kỳ một trong hai phía gặp gió ngược như giảm giá cổ phiếu hay bất động sản trống rỗng, nhưng bằng cách sở hữu cả hai loại hình, sự dao động của toàn bộ danh mục đầu tư sẽ bị hạn chế.
Ngoài ra, bằng cách tạo ra dòng chảy "tiền thuê → tái đầu tư NISA" ― tái đầu tư một lượng nhất định hàng tháng vào NISA từ dòng tiền sinh ra bởi vận hành bất động sản ― có thể hoàn thành cấu trúc hai bánh xe chạy bằng cả thu nhập từ cổ tức lẫn lợi nhuận từ tăng giá. Đối với các sản phẩm có giá trị gia tăng cao như bất động sản sử dụng kết hợp với người thuê, bạn có thể sử dụng thông tin từ senkyaku.jp, đối với hiểu biết về vận hành cho thuê nhà ở, bạn có thể sử dụng kiến thức từ sumuie.jp, và bằng cách phân biệt các nguồn thông tin tùy theo mục đích, bạn có thể tiến bộ chắc chắn trong hình thành tài sản dài hạn sau năm 2026.