Hiểu đúng mối quan hệ giữa thành lập công ty và thuế tiêu thụ
Khi các nhà đầu tư bất động sản thành lập một công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần cho mục đích đầu tư, nhiều người phải đối mặt với lựa chọn quan trọng "có trở thành doanh nghiệp chịu thuế tiêu thụ hay không". Quyết định này có tác động đáng kể đến gánh nặng thuế tiêu thụ ban đầu, khả năng hoàn thuế tiềm năng và xử lý thuế tiếp theo.
Hãy bắt đầu bằng cách tổ chức các nguyên tắc cơ bản. Thuế tiêu thụ là một hệ thống nơi các nhà kinh doanh có doanh thu chịu thuế (doanh thu chịu thuế) thu thuế tiêu thụ từ khách hàng, sau đó chuyển đi sau khi khấu trừ thuế tiêu thụ có trong mua hàng và chi phí (khấu trừ thuế đầu vào).
Mối quan hệ giữa doanh thu cho thuê nhà ở và thuế tiêu thụ
Trong hệ thống thuế của Nhật Bản, doanh thu cho thuê nhà ở không chịu thuế tiêu thụ. Ngược lại, doanh thu cho thuê từ các tòa nhà văn phòng, cửa hàng, kho lưu trữ và các tài sản thương mại khác phải chịu thuế tiêu thụ.
Đối với các công ty đầu tư bất động sản chủ yếu từ việc cho thuê tài sản nhà ở, doanh thu cho thuê chính nó cấu thành doanh thu miễn thuế. Tuy nhiên, thanh toán mua sắm tòa nhà bao gồm thuế tiêu thụ.
Vấn đề phát sinh ở đây. Khấu trừ thuế đầu vào cho thuế tiêu thụ, về nguyên tắc, chỉ áp dụng cho các phần tương ứng với doanh thu chịu thuế. Các nhà kinh doanh chỉ tạo ra doanh thu miễn thuế (doanh thu cho thuê nhà ở) không thể khấu trừ thuế tiêu thụ có trong mua hàng, có nghĩa là họ phải gánh chịu thuế tiêu thụ được trả khi mua tòa nhà như một chi phí.
Sự khác biệt giữa doanh nghiệp chịu thuế và miễn thuế
Doanh nghiệp miễn thuế là những doanh nghiệp đáp ứng các yêu cầu nhất định, miễn cho họ các nghĩa vụ khai báo và thanh toán thuế tiêu thụ. Các công ty mới thành lập về nguyên tắc được coi là miễn thuế trong hai năm sau khi thành lập (hoặc trong những điều kiện nhất định).
Doanh nghiệp chịu thuế là những doanh nghiệp có nghĩa vụ khai báo và thanh toán thuế tiêu thụ. Thậm chí các doanh nghiệp miễn thuế cũng có thể chọn trở thành chịu thuế bằng cách gửi một "Thông báo lựa chọn doanh nghiệp chịu thuế tiêu thụ" đến cơ quan thuế.
Tại sao phải tự nguyện chọn trạng thái chịu thuế? Vì khấu trừ thuế đầu vào cho phép hoàn thuế tiêu thụ đã trả.
Cơ chế cơ bản của các kế hoạch hoàn thuế tiêu thụ
Concept cơ bản của hoàn thuế tiêu thụ trong đầu tư bất động sản như sau:
Khi một công ty là doanh nghiệp chịu thuế có cả doanh thu chịu thuế và miễn thuế (trạng thái "hỗn hợp chịu thuế-miễn thuế"), phạm vi khấu trừ thuế đầu vào được xác định bằng các phương pháp tính toán cụ thể. Tỷ lệ doanh thu chịu thuế càng cao, số tiền khấu trừ thuế đầu vào càng lớn.
Trong lịch sử, việc tạo ra doanh thu chịu thuế thông qua doanh thu lắp đặt máy bán hàng tự động đã tăng tỷ lệ doanh thu chịu thuế, cho phép hoàn thuế tiêu thụ tòa nhà. Tuy nhiên, các quy định thuế đã liên tục tăng cường các hạn chế đối với phương pháp này.
Tình trạng quy định hiện tại: Hoàn thuế tiêu thụ không dễ dàng
Theo luật thuế hiện hành, hoàn thuế tiêu thụ cho các công ty từ việc cho thuê nhà ở bị hạn chế đáng kể so với quá khứ.
Hạn chế tài sản cố định được điều chỉnh: Khi các nhà kinh doanh gửi thông báo lựa chọn doanh nghiệp chịu thuế mua tài sản cố định được điều chỉnh (tòa nhà, v.v.) có giá mua vượt quá 1 triệu yen, từ ngày đầu tiên của năm thuế mua, trong 3 năm, họ về nguyên tắc không thể trở lại doanh nghiệp miễn thuế hoặc chấm dứt lựa chọn chịu thuế (khóa 3 năm).
Tài sản cụ thể có giá trị cao (hàng tồn kho và tài sản cố định vượt quá 10 triệu yen) phải tuân theo các hạn chế còn nghiêm ngặt hơn, buộc trạng thái chịu thuế trong 3 năm bao gồm năm mua.
Hạn chế đối với khấu trừ thuế đầu vào cho doanh thu cho thuê nhà ở (sửa đổi năm 2020) quy định rằng thuế tiêu thụ cho các tòa nhà nhà ở được mua về nguyên tắc không đủ điều kiện để khấu trừ thuế đầu vào. Điều này đã về cơ bản chặn hoàn thuế tiêu thụ nhà ở thông qua hệ thống pháp luật.
Tuy nhiên, khi các tài sản được mua sau được sử dụng ở tỷ lệ ngưỡng nhất định cho doanh thu chịu thuế (cho thuê thương mại hoặc bán), có thể áp dụng điều chỉnh sau (tính toán điều chỉnh khấu trừ thuế đầu vào cho các tài sản nhà ở).
Xử lý thuế tiêu thụ trong công ty đầu tư tài sản thương mại
Đối với các công ty chuyên về tài sản thương mại--tòa nhà văn phòng, cửa hàng, kho lưu trữ--xử lý thuế tiêu thụ khác với tài sản nhà ở vì doanh thu cho thuê chính nó cấu thành doanh thu chịu thuế.
Khi tỷ lệ doanh thu chịu thuế cao, khấu trừ thuế đầu vào có thể có sẵn cho thuế tiêu thụ mua tòa nhà. Trong trường hợp này, thuế tiêu thụ được trả trong năm mua có thể được hoàn, có tác động tích cực đến dòng tiền năm đầu tiên.
Các nhà đầu tư xem xét đầu tư vào tài sản thương mại nên tham khảo các chuyên gia về thuế trước khi thành lập công ty và gửi thông báo lựa chọn chịu thuế. Có nhiều vấn đề kỹ thuật liên quan đến thời hạn khai báo, khái niệm năm thuế và các quy định công ty năm đầu tiên.
Những cân nhắc thực tế trong tuân thủ thuế tiêu thụ
Các công ty chọn trạng thái chịu thuế phải khai báo và thanh toán thuế tiêu thụ hàng năm (hoặc bao gồm khai báo giữa kỳ trong một số điều kiện). Điều này làm tăng gánh nặng hành chính.
Các cân nhắc thực tế chính bao gồm:
Quản lý kế toán riêng biệt cho doanh thu chịu thuế và miễn thuế trở nên cần thiết. Khi doanh thu cho thuê hỗn hợp bao gồm tài sản nhà ở (miễn thuế) và thương mại (chịu thuế), phân loại chính xác là bắt buộc, yêu cầu duy trì sổ cái chính xác.
Tuân thủ các yêu cầu của hệ thống hóa đơn đủ điều kiện (có hiệu lực từ tháng 10 năm 2023 trở đi) cũng là cần thiết. Để cung cấp khấu trừ thuế tiêu thụ cho các bên liên quan, các công ty chịu thuế phải đăng ký làm nhà phát hành hóa đơn đủ điều kiện và phát hành hóa đơn đủ điều kiện cho mỗi giao dịch.
Hiểu rõ tính đủ điều kiện của hệ thống thuế đơn giản rất quan trọng. Các công ty có doanh thu chịu thuế dưới các ngưỡng cụ thể có thể chọn thuế đơn giản, giảm tính toán khấu trừ thuế đầu vào thủ công. Tuy nhiên, khi có hoàn thuế, thuế đơn giản trở nên bất lợi, cần xem xét cẩn thận.
Lý do tại sao cần tham khảo chuyên gia
Xử lý thuế tiêu thụ thay đổi đáng kể dựa trên thời gian thành lập công ty, hoạt động kinh doanh, loại tài sản và thời gian thông báo. Niềm tin đơn giản rằng "thành lập công ty sẽ mang lại hoàn thuế tiêu thụ" là sai lầm, và trong các quy định hiện hành, sẽ rất khó khăn để thiết kế các kế hoạch hoàn thuế mà không có sự hướng dẫn của chuyên gia.
Tham khảo với các chuyên gia về thuế có kinh nghiệm về đầu tư bất động sản để thiết kế trước chính sách xử lý thuế tiêu thụ phù hợp với kế hoạch kinh doanh của công ty là cần thiết để tránh các vấn đề trong tương lai và rủi ro kiểm tra thuế.
Ngoài ra, vì luật thuế tiêu thụ thường được sửa đổi, việc áp dụng trực tiếp thông tin lịch sử là không phù hợp. Luôn đưa ra quyết định dựa trên các quy định hiện tại và hướng dẫn chính thức.