การสร้างสินทรัพย์ในยุค NISA ใหม่ — เหตุใดหุ้นเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพอ
ระบบ NISA ใหม่ที่เริ่มต้นในปี 2024 ให้บริการช่องทางการลงทุนแบบไม่ต้องเสียภาษีสูงสุด 3.6 ล้านเยนต่อปี และ 18 ล้านเยนตลอดชีวิต ซึ่งได้สนับสนุนการสร้างสินทรัพย์ส่วนบุคคลอย่างมหาศาล ณ ปี 2026 ปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมากกำลังใช้ประโยชน์จากช่องทางการลงทุนแบบสะสมและช่องทางการลงทุนด้านการเติบโต โดยดำเนินการบริหารระยะยาวอย่างต่อเนื่องโดยมุ่งเน้นที่กองทุนดัชนี
อย่างไรก็ตาม การสร้างสินทรัพย์ที่พึ่งพิง NISA เพียงอย่างเดียวมีข้อจำกัดโครงสร้างอยู่เช่นกัน หุ้นและกองทุนรวมเป็นสินทรัพย์ทางการเงินเพียงเท่านั้น และในช่วงที่ตลาดตกต่ำโดยทั่วไป คุณค่าของมันจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ในช่วงความต่างลดแบบรุนแรง เช่น ลีแมน ช็อก หรือ โคโรนา ช็อก มีความเสี่ยงเสมอที่สินทรัพย์ในบัญชี NISA อาจลดลงเหลือเกือบครึ่ง นอกจากนี้ NISA มุ่งเน้นไปที่การลงทุนแบบสะสมรายเดือนเป็นหลัก ซึ่งไม่เหมาะสำหรับการขยายสินทรัพย์ขนาดใหญ่โดยใช้เลเวอเรจ
จากพื้นฐานนี้ การไหลชุมชนของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริงควบคู่ไปกับ NISA ใหม่นั้นกำลังแพร่หลายเพื่อให้บรรลุเป้าหมายการเพิ่มความเสถียรและความเร็วของการขยายสินทรัพย์โดยรวม การรวมสินทรัพย์ทางการเงินและสินทรัพย์จริงเป็นกลวิธีการกระจายความเสี่ยงแบบคลาสสิก แต่มีประสิทธิผลในปัจจุบันเช่นกัน
ทำความเข้าใจความแตกต่างของ NISA ใหม่และอสังหาริมทรัพย์
ก่อนจะรวมทั้งสองอย่างเข้าด้วยกัน ให้เราจัดระบบลักษณะของแต่ละอย่างก่อน หุ้นและกองทุนรวมที่ใช้ในระบบ NISA ใหม่มีสภาพคล่องสูง และสามารถแปลงเป็นเงินสดได้ภายในไม่กี่วัน แม้ว่าความเปลี่ยนแปลงของราคาจะรุนแรงทุกวัน แต่ในการถือครองระยะยาวนั้น คาดว่าจะได้รับผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 5-7% ต่อปี ซึ่งเป็นวิธีคิดทั่วไป ค่าธรรมเนียมต่ำ และสามารถเริ่มต้นด้วยจำนวนเงินเล็กน้อย
ในทางตรงกันข้าม อสังหาริมทรัพย์จริงมีสภาพคล่องต่ำมากและต้องใช้เวลาหลายเดือนในการขาย อย่างไรก็ตาม "ผลกระทบจากการใช้เลเวอเรจ" ที่สามารถลงทุนในขนาดที่เป็นหลายเท่าถึงหลายสิบเท่าของทุนส่วนตัวได้โดยการยืมจากสถาบันการเงิน และ "รายได้จากสินทรัพย์" ที่สร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงทุกเดือนเป็นจุดแข็งที่ยิ่งใหญ่ที่สุด นอกจากนี้ยังมีข้อได้เปรียบด้านภาษีที่หุ้นไม่มี เช่น การบีบอัดรายได้โดยการค่าเสื่อมราคา และผลกระทบการบีบอัดสินทรัพย์สำหรับการวางแผนการสืบทอด
เมื่อทำความเข้าใจความแตกต่างนี้ แนวความคิด "อันไหนดีกว่า" ก็กลายเป็น "แบ่งบทบาท" โดยธรรมชาติ การไหลชุมชนของ NISA ใหม่นั้นทำหน้าที่เป็นภาชนะสำหรับการสะสมเงินทุนจำนวนมากในอนาคตและการรักษาสภาพคล่อง และอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่เป็นภาชนะสำหรับการขยายกระแสเงินสดรายเดือนและเลเวอเรจ โดยเชี่ยวชาญในสาขาที่แต่ละด้านทำได้ดี
วิธีการปันส่วนพอร์ตโฟลิโอ ฉบับปี 2026
การปันส่วนที่เฉพาะเจาะจงนั้นแตกต่างกันไปตามอายุ รายได้ และระดับความยินดีที่จะเสี่ยง แต่ขอบเขตที่อ้างถึงจะมีประโยชน์
ในกรณีของพนักงานบริษัท อายุ 30 ถึง 40 ปี มีรายได้ 5 ถึง 8 ล้านเยน สมมติว่าใช้เงิน 20-25% ของรายได้ที่ได้จริงสำหรับการสร้างสินทรัพย์ การปันส่วนซึ่งใช้ 5 ถึง 10 หมื่นเยนต่อเดือนสำหรับการสะสม NISA ใหม่ และเงินที่เหลือสำหรับการสะสมเป็นทุนส่วนตัวสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นสมจริง เมื่อทุนส่วนตัวสำหรับอสังหาริมทรัพย์สะสมเพียงพอแล้ว จะสามารถได้มาซึ่งทรัพย์สินชิ้นแรก และหากสามารถสร้างกระแสเงินสดแบบ "การไหลเวียน" ซึ่งส่วนหนึ่งของรายได้เช่าจะถูกนำเข้าใหม่เข้า NISA ต่อไปได้ก็จะเหมาะสม
สำหรับผู้มีรายได้สูงกว่า 10 ล้านเยน กลยุทธ์ในการเติมเต็มช่องทางการลงทุนแบบไม่ต้องเสียภาษีของ NISA ใหม่ด้วยความเร็วสูงสุด พร้อมกับหลีกเลี่ยงอัตราภาษีรายได้ด้วยการค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีประสิทธิผล ยิ่งรายได้สูงเท่าไร ผลประโยชน์ด้านการประหยัดภาษีของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ยิ่งใหญ่ขึ้นเท่านั้น ดังนั้นการเพิ่มสัดส่วนอสังหาริมทรัพย์ในสินทรัพย์โดยรวมให้สูงถึง 40-60% จึงอาจเป็นตัวเลือกหนึ่ง
ในทางตรงกันข้าม สำหรับผู้สูงอายุ 50 ถึง 60 ปี หลังเกษียณอายุ การปันส่วนที่เน้นรายได้คงที่นั้นเหมาะสม NISA ใหม่นั้นควรเปลี่ยนเป็นการบริหารแบบป้องกัน (เช่น กองทุนสมดุลที่มีอัตราส่วนพันธบัตรสูง) และอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ในขั้นตอนที่เน้นไปที่การบริหารการครอบครองเต็มดุลของทรัพย์สินที่มีอยู่และการชำระเงินล่วงหน้า มากกว่าการได้มาซึ่งทรัพย์สินใหม่
แผนการเงินเมื่อได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ — การหลีกเลี่ยงการล้มละลาย NISA
จุดเตือนที่สำคัญที่สุดของการใช้ NISA เพิ่มเติมคือ "อย่าล้มละลาย NISA สำหรับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์" ผลกระทบจากดอกเบี้ยทบต้นของ NISA จะถูกเพิ่มให้ใหญ่สุดโดยการถือครองระยะยาว ดังนั้นหากล้มละลายขนาดใหญ่ตรงกลาง คุณจะสูญเสียข้อได้เปรียบด้านการอบรมสมาชิกจำนวนมากในอนาคต
ดังนั้น ทุนส่วนตัวของอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับการตรวจสอบจากเงินฝากและการออมในบัญชีตามลำดับหรือการลงทุนใหม่จากรายได้เช่าของทรัพย์สินที่ให้ผล เป็นหลักการ ค่าใช้จ่ายต่างๆ เมื่อได้มาซึ่งทรัพย์สิน (การลงทะเบียน ค่านายหน้า ภาษีได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น) มีความจำเป็นต้องคำนวณเป็นประมาณ 7-10% ของราคาทรัพย์สิน และควรเตรียมนี่ในเฟรมแยกจาก NISA เช่นกัน
กลยุทธ์การจัดหาเงินทุนก็มีความสำคัญ โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อสำหรับการลงทุนนั้นถูกตรวจสอบแยกกัน แต่สถาบันการเงินบางแห่งอาจตรวจสอบสินทรัพย์รวมรวมถึงคุณค่าการประเมินของ NISA และหุ้น ในการที่จะค้นหาคำแนะนำด้านสินทรัพย์ที่ครอบคลุมพร้อมทั้งอสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์ทางการเงิน ขอแนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของบริการอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุม เช่น m-assets.co.jp ในขณะที่ดำเนินการ
การสร้างสินทรัพย์ในระยะยาวเป็นกลยุทธ์
การใช้ NISA ใหม่เพิ่มเติมกับอสังหาริมทรัพย์นั้นออกแบบให้แสดงคุณค่าที่แท้จริงในระยะเวลา 10 ปี 20 ปี ในระยะสั้น ทั้งหุ้นและอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องต้องเผชิญกับสภาวะลมปราณที่ตรงกันข้าม เช่น ตลาดหุ้นตกต่ำหรือการว่างเปล่า แต่การครอบครองทั้งสองอย่างนั้นหมายความว่าการแกว่งของพอร์ตโฟลิโอโดยรวมนั้นถูกนำมาใช้
นอกจากนี้ หากสามารถสร้าง "ไหลของเช่า → การลงทุนใหม่เข้า NISA" ที่ประกอบด้วยการเพิ่มการลงทุนใหม่ลงใน NISA ด้วยจำนวนเงินที่แน่นอนทุกเดือนจากกระแสเงินสดที่เกิดจากการบริหารอสังหาริมทรัพย์ ปีที่จะสมบูรณ์ของโครงสร้างที่มีสองล้อของรายได้ส่วนเพิ่มเติมและอัตรากำไรเงินทุนจะเข้ามา สำหรับสินค้าที่มีมูลค่าเพิ่มเติม เช่น ทรัพย์สินที่มีผู้เช่าอพยพ ข้อมูล senkyaku.jp สำหรับความเชี่ยวชาญด้านการให้เช่าที่อยู่อาศัย sumuie.jp ความรู้ โดยการใช้แหล่งข้อมูลตามวัตถุประสงค์ คุณสามารถเพิ่มประสิทธิผลการสร้างสินทรัพย์ระยะยาวอย่างมั่นคงในปี 2026 และสิ่งที่ตามมาได้